1．涉及居住物業(yè)小區(qū)或發(fā)生在居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)的哪些糾紛，業(yè)主委員會(huì)可以直接起訴？ 答：業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主選任的維護(hù)業(yè)主利益的組織，對(duì)于涉及業(yè)主公共利益的事項(xiàng)，在履行一定手續(xù)后，業(yè)主委員會(huì)可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。

2．業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴，須履行哪些手續(xù)？ 答：業(yè)主委員會(huì)為涉及業(yè)主公共利益事項(xiàng)欲提起民事訴訟的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，以合法決定通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)訴訟與否作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)非因主觀原因無(wú)法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的，可以由業(yè)主委員會(huì)直接提起訴訟，業(yè)主以業(yè)主公約或者其他方式授權(quán)業(yè)主委員會(huì)可以直接提起訴訟的，不需再經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的同意。

3．業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利的，部分業(yè)主是否可以就涉及業(yè)主公共利益事項(xiàng)提起訴訟？ 答：有證據(jù)證明，雖經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表要求，業(yè)主委員會(huì)仍拒不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，討論是否由業(yè)主委員會(huì)提起涉及公益事項(xiàng)的民事訴訟的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50％以上的業(yè)主議決決定，也可以選派訴訟代表人，對(duì)涉及公共利益的事項(xiàng)，提起民事訴訟。

4．部分業(yè)主實(shí)施了違反業(yè)主公約的行為的，業(yè)主委員會(huì)能否依據(jù)業(yè)主公約，對(duì)部分業(yè)主提起訴訟？ 答：業(yè)主委員會(huì)可以違反業(yè)主公約為由，對(duì)特定業(yè)主提起民事訴訟。

5．業(yè)主違反住宅使用公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的，如何確定訴訟主體？ 答：特定業(yè)主具有違反住宅使用公約行為的，在業(yè)主委員會(huì)成立以前，相關(guān)業(yè)主可以作為原告提起訴訟。在業(yè)主委員會(huì)成立以后，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)作為原告提起訴訟。 業(yè)主違反物業(yè)管理服務(wù)合同、或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就其他物業(yè)服務(wù)所作的約定，或者實(shí)施了妨礙物業(yè)管理企業(yè)履行約定服務(wù)內(nèi)容行為的，物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)其提起訴訟。

6．對(duì)住宅出售單位拒不提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，業(yè)主委員會(huì)可否提起民事訴訟？ 答：住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)其提起訴訟。

7．業(yè)主在什么情況下，可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟？ 答：業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)未履行或者未適當(dāng)履行服務(wù)職能，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟的，僅限于其個(gè)體利益受到妨礙或損害的情形。其他情形應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)依照法定程序決定并提起訴訟。

8．業(yè)主因相鄰方侵權(quán)而遭受損害，能否起訴物業(yè)管理企業(yè)？ 答：業(yè)主因相鄰方實(shí)施侵權(quán)行為并受到損害的，應(yīng)以相鄰關(guān)系糾紛為由提起民事訴訟。如受害業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)不履行管理職責(zé)為由，起訴物業(yè)管理企業(yè)的，法院不予受理。 如業(yè)主實(shí)施的行為妨礙建筑物的正常使用及有害其他業(yè)主共有利益的，其他業(yè)主可以共有利益受到侵害為由提起訴訟。

9．涉及居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)部的哪些糾紛，不能作為民事案件受理？ 答：人民法院對(duì)下列起訴，不予受理。 （1）因選任、罷免業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生糾紛，要求提起民事訴訟的； （2）業(yè)主之間對(duì)是否起訴、選聘物業(yè)管理企業(yè)等內(nèi)部事務(wù)無(wú)法形成一致意見(jiàn)，要求提起民事訴訟的。

10．如果物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務(wù)合同中，與業(yè)主行使權(quán)利發(fā)生沖突，并產(chǎn)生糾紛，應(yīng)該如何處理？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在履行對(duì)物業(yè)的管理職能，或在為業(yè)主提供服務(wù)中，應(yīng)避免對(duì)業(yè)主行使權(quán)利構(gòu)成妨礙。 當(dāng)履行管理、服務(wù)職責(zé)與保障業(yè)主權(quán)利不受侵犯之間發(fā)生沖突時(shí)，如果該行為的實(shí)施，是為全體或多數(shù)業(yè)主的利益而必須實(shí)施的行為，在物業(yè)管理企業(yè)盡了努力仍無(wú)法避免沖突發(fā)生的情況下，少數(shù)受影響的業(yè)主具有給予配合、提供方便的義務(wù)。 如果少數(shù)業(yè)主因履行上述配合和方便義務(wù)而遭受損害的，受有利益的其他業(yè)主應(yīng)對(duì)造成的損害給予合理補(bǔ)償。

11．業(yè)主在家中被盜或人身受到損害后，能否以物業(yè)管理企業(yè)收取了保安費(fèi)為由，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任？ 答：物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的保安服務(wù)，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。 物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)遭不法侵害的義務(wù)。業(yè)主或使用人因人身或財(cái)產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務(wù)，可不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外。

12．住宅出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主有無(wú)效力？ 答：住宅出售單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，在前期物業(yè)管理中，對(duì)繼受該物業(yè)的業(yè)主具有約束力。繼受該物業(yè)的業(yè)主不得以物業(yè)管理合同非與業(yè)主委員會(huì)簽訂而不履行合同約定的義務(wù)。但在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系作出調(diào)整。

13．物業(yè)管理企業(yè)因?qū)π^(qū)內(nèi)的公用設(shè)施疏于管理而給業(yè)主造成使用不便或損害的，該如何處理？ 答：物業(yè)管理企業(yè)因未依職責(zé)對(duì)小區(qū)的公用設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維護(hù)或及時(shí)搶修，導(dǎo)致公用設(shè)施不能正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除妨礙；給業(yè)主造成損害的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

14．因住宅出售單位未提供物業(yè)管理用房而發(fā)生爭(zhēng)議的，該如何處理？ 答：住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房而被起訴的，如果該小區(qū)內(nèi)尚有相應(yīng)房屋可以作為物業(yè)管理服務(wù)用房的，人民法院應(yīng)責(zé)令其提供；如該小區(qū)內(nèi)已無(wú)適當(dāng)?shù)姆课?，住宅出售單位?yīng)當(dāng)依照便于物業(yè)管理企業(yè)行使服務(wù)職能和便于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)溝通的原則，就近提供相應(yīng)的房屋。

15．業(yè)主在什么情況下，可以對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的交納行使抗辯權(quán)？ 答：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務(wù)、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定的，業(yè)主可行使抗辯權(quán)。 如果物業(yè)管理費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費(fèi)用行使抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)管理費(fèi)用的方式行使抗辯權(quán)。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費(fèi)的除外。

16．業(yè)主行使抗辯權(quán)不成立或部分成立的，滯納金該如何確定？ 答：依本《解答 》

17．物業(yè)管理服務(wù)合同期滿(mǎn)后，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有續(xù)簽物業(yè)管理合同，但又對(duì)物業(yè)繼續(xù)進(jìn)行了管理的，該如何確定其行為性質(zhì)？ 答：物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主委員會(huì)（前期物業(yè)管理期間，則為出售單位）未與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)仍然對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，對(duì)業(yè)主進(jìn)行了服務(wù)的，業(yè)主也接受其管理和服務(wù)的，可參照《合同法》第236條的規(guī)定，認(rèn)定原物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。 業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)可隨時(shí)提出終止更新后的物業(yè)管理服務(wù)合同，但應(yīng)提前3個(gè)月通知對(duì)方。

18．沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的居住小區(qū)，因物業(yè)管理費(fèi)收取發(fā)生爭(zhēng)議，人民法院該如何處理？ 答：在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的成立業(yè)主委員會(huì)的條件成就以前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照物價(jià)部門(mén)規(guī)定的比例收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或物業(yè)管理企業(yè)與出售單位約定的合法收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。具備了成立業(yè)主委員會(huì)的條件，由于出售單位的原因，致使業(yè)主委員會(huì)無(wú)法如期成立的，物業(yè)管理費(fèi)的收取，有物價(jià)部門(mén)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)的，以收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)為計(jì)算依據(jù)。無(wú)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)的，則以物價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)所確定的評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)相類(lèi)似物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況為計(jì)算依據(jù)。

19．因物業(yè)管理企業(yè)未及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)檔案資料等有關(guān)材料而發(fā)生爭(zhēng)議的，可否作為民事案件受理？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除后，未按《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)檔案資料和有關(guān)賬務(wù)賬冊(cè)，移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)向法院起訴，要求判令物業(yè)管理企業(yè)返還。如果造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任。

20．業(yè)主委員會(huì)委員以業(yè)主委員會(huì)名義所為的行為，是否都可推定為業(yè)主委員會(huì)的行為，發(fā)生爭(zhēng)議該如何處理？ 答：業(yè)主委員會(huì)委員僅在被授權(quán)的范圍和期限內(nèi)，為了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，可以以業(yè)主委員會(huì)委員的身份處理業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)委員的行為超越被授權(quán)范圍和期限，對(duì)外構(gòu)成表見(jiàn)代表的，業(yè)主委員會(huì)對(duì)外承擔(dān)了民事責(zé)任后，有權(quán)向該業(yè)主委員會(huì)委員追償。業(yè)主委員會(huì)委員超越被授權(quán)范圍和期限的行為，給業(yè)主直接造成損害的，業(yè)主可以直接要求該業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

21．部分業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)決定提出異議的，應(yīng)如何正確認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)決定的效力？ 答：除了根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)解釋?zhuān)栌蓸I(yè)主大會(huì)及業(yè)主代表大會(huì)討論決定的事項(xiàng)外，業(yè)主委員會(huì)的決定，應(yīng)視為代表了小區(qū)全體業(yè)主的意志。 占小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會(huì)的決定的，該業(yè)主委員會(huì)的決定不發(fā)生效力。

22．業(yè)主委員會(huì)對(duì)外所承擔(dān)的民事責(zé)任，是否及于全體業(yè)主？ 答：業(yè)主委員會(huì)在訴訟中的地位及其承擔(dān)的責(zé)任，不因業(yè)主委員會(huì)委員的變更而受影響；業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)；有證據(jù)證明該損害是因部分業(yè)主委員會(huì)委員的故意或者重大過(guò)錯(cuò)造成的，則應(yīng)由該直接責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任。

23．上述解答，能否適用于物業(yè)使用人？ 答：上述解答所涉及的權(quán)利義務(wù)，除了依其性質(zhì)，僅屬于業(yè)主可享有的權(quán)利或應(yīng)履行的義務(wù)外，其余對(duì)法律適用的解答，準(zhǔn)用于業(yè)主以外的物業(yè)使用人。

上海市高級(jí)人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問(wèn)題的解答　　一、訴訟主體的認(rèn)定

1．涉及居住物業(yè)小區(qū)或發(fā)生在居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)的哪些糾紛，業(yè)主委員會(huì)可以直接起訴？ 　　答：業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主選任的維護(hù)業(yè)主利益的組織，對(duì)于涉及業(yè)主公共利益的事項(xiàng)，在履行一定手續(xù)后，業(yè)主委員會(huì)可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。

2．業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴，須履行哪些手續(xù)？ 　　答：業(yè)主委員會(huì)為涉及業(yè)主公共利益事項(xiàng)欲提起民事訴訟的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，以合法決定通過(guò)。 　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)訴訟與否作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)非因主觀原因無(wú)法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的，可以由業(yè)主委員會(huì)直接提起訴訟，業(yè)主以業(yè)主公約或者其他方式授權(quán)業(yè)主委員會(huì)可以直接提起訴訟的，不需再經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的同意。

3．業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利的，部分業(yè)主是否可以就涉及業(yè)主公共利益事項(xiàng)提起訴訟？ 　　答：有證據(jù)證明，雖經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表要求，業(yè)主委員會(huì)仍拒不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，討論是否由業(yè)主委員會(huì)提起涉及公益事項(xiàng)的民事訴訟的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50％以上的業(yè)主議決決定，也可以選派訴訟代表人，對(duì)涉及公共利益的事項(xiàng)，提起民事訴訟。

4．部分業(yè)主實(shí)施了違反業(yè)主公約的行為的，業(yè)主委員會(huì)能否依據(jù)業(yè)主公約，對(duì)部分業(yè)主提起訴訟？ 　　答：業(yè)主委員會(huì)可以違反業(yè)主公約為由，對(duì)特定業(yè)主提起民事訴訟。

5．業(yè)主違反住宅使用公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的，如何確定訴訟主體？ 　　答：特定業(yè)主具有違反住宅使用公約行為的，在業(yè)主委員會(huì)成立以前，相關(guān)業(yè)主可以作為原告提起訴訟。在業(yè)主委員會(huì)成立以后，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)作為原告提起訴訟。 　　業(yè)主違反物業(yè)管理服務(wù)合同、或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就其他物業(yè)服務(wù)所作的約定，或者實(shí)施了妨礙物業(yè)管理企業(yè)履行約定服務(wù)內(nèi)容行為的，物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)其提起訴訟。

6．對(duì)住宅出售單位拒不提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，業(yè)主委員會(huì)可否提起民事訴訟？ 　　答：住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)其提起訴訟。

7．業(yè)主在什么情況下，可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟？ 　　答：業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)未履行或者未適當(dāng)履行服務(wù)職能，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟的，僅限于其個(gè)體利益受到妨礙或損害的情形。其他情形應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)依照法定程序決定并提起訴訟。

8．業(yè)主因相鄰方侵權(quán)而遭受損害，能否起訴物業(yè)管理企業(yè)？ 　　答：業(yè)主因相鄰方實(shí)施侵權(quán)行為并受到損害的，應(yīng)以相鄰關(guān)系糾紛為由提起民事訴訟。如受害業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)不履行管理職責(zé)為由，起訴物業(yè)管理企業(yè)的，法院不予受理。 　　如業(yè)主實(shí)施的行為妨礙建筑物的正常使用及有害其他業(yè)主共有利益的，其他業(yè)主可以共有利益受到侵害為由提起訴訟。

9．涉及居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)部的哪些糾紛，不能作為民事案件受理？ 　　答：人民法院對(duì)下列起訴，不予受理。 　?。?）因選任、罷免業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生糾紛，要求提起民事訴訟的； 　　（2）業(yè)主之間對(duì)是否起訴、選聘物業(yè)管理企業(yè)等內(nèi)部事務(wù)無(wú)法形成一致意見(jiàn)，要求提起民事訴訟的。