1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。 現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業(yè)主。

2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

4、業(yè)主與業(yè)主團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當事人應當向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/div>

5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。 二、關于管轄

6、當事人一方違反物業(yè)服務合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。 三、關于訴訟主體

7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人： (1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權益的； (2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的； (3)物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的； (4)其它損害全體業(yè)主公共權益的情形。 業(yè)主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權利。

8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。 業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應當由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許。

11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人： (1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務合同的； (2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務關系的； (3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的； (4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。 在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

12、因前期物業(yè)服務發(fā)生糾紛的，業(yè)主應以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應以實際提供物業(yè)服務的單位為被告。 四、關于物業(yè)服務合同的效力

13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認其所簽物業(yè)服務合同的效力。

14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同后，違規(guī)將物業(yè)服務全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務的，應依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務的物業(yè)管理企業(yè)支付適當?shù)奈飿I(yè)服務費用。

15、物業(yè)服務合同期限內(nèi)，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。 物業(yè)服務合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自